茂名市住建局提醒廣大市民，購買期房須認準是否有《商品房預售許可證》，購買無《商品房預售許可證》的期房，權益得不到保障，敬請市民警惕！

 

購房須知
（茂名市房地產業行業協會）

 

    為貫徹落實廣東省、茂名市住建部門關于規范房地產經營行為、促進房地產市場健康發展的相關規定，保護商品房交易中各方合法權益，茂名市房地產業行業協會近日發布購房必須注意事項。
    第一、查驗“五證”。依法合規才能保障消費者合法權益。國家住建部門規定，銷售商品房必須出示“五證”即：1、國有土地證書，2、建設用地規劃許可證，3、建設工程規劃許可證，4、開工許可證，5、商品房預售許可證。沒有“五證”或“五證”不全均不具備商品房銷售資格。無證銷售是損害購房者利益的違法行為，會造成三方面的隱患：一是難以保證購房合同的兌現。消費者購買不符合預售許可條件未取得合法證件的商品房，一旦開發企業因資金鏈斷裂等原因無法按進度完工，購房者可能會買到爛尾樓。二是無法對商品房預售款進行有效監管，容易發生預售款被挪作它用甚至攜款潛逃等案件。三是容易造成商品房交易糾紛。由于沒有得到規劃與施工等方面監管，購房者可能買到貨不對板的商品房。因此，查驗“五證”是購房者對自身合法權益的基本保障。
    第二、認清資質。國家對房地產開發企業實行資質管理。房地產企業必須按營業執照允許的經營范圍和資質證書核準的資質等級從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。同時，我市對房地產企業實施誠信管理，對不誠信行為給予處罰。購房者了解開發企業資質和誠信記錄，有助于選擇有實力、信譽好的企業。
    第三、慎簽合同。對購房合同條款必須細致審核，務必準確、清楚、完整列明交易各方的權利、義務、責任，防止霸王條款、隱形欺詐、規避責任等侵害消費者權益行為。尤其必須認清土地使用年限、房屋性質、建筑面積、購房款支付方式、違約責任、辦理產權證時間等關鍵點，對合同附件也不能忽視，應當逐條明確無誤。
    第四、驗收“兩書”。兩書是開發企業在竣工驗收合格后通知購房者入住時提供的兩份法律文件，一是住宅質量保證書；二是住宅使用說明書。購房者依據購房合同與“兩書”，查驗實際交樓的標準是否符合約定的標準、配套的套內設施是否齊全；檢查工程質量包括門窗、天花、墻壁、地面的質量、是否有滲漏等、水、電、氣是否正常等，以保障應得的合法權益和房屋質量。
    第五、及時辦證。房屋所有權證是受法律保護的合法證書，取得所有權證書的業主有依法出租、抵押、使用、收益的權利。房屋所有權證書依據商品房買賣合同的約定辦理，委托開發企業申請辦理登記的，開發企業應當自房屋交付使用后按規定時限內申請辦理房地產屬權登記并提交辦證所必備材料。購房者應予以配合并跟進房屋所有權證書辦理進度，及時妥善完成，使自己的權益得到國家與法律保障。
    第六、依法維權。國家對房地產交易頒布的一系列規管法規，房屋買賣各方都必須嚴格遵循。處理房屋交易發生的問題或糾紛時，要以法律為準繩、事實為依據，通過充分溝通協商謀求問題得到妥善解決；雙方協商無法達成共識，應通過合同約的司法程序進行解決。如果無視法規，采取違法手段表達訴求，不僅不能達到維護自身權益的目的，而且將受到法律的懲處。因此，依法依規才能有效維護合法權益，每位購房者都應當學習熟悉相關法規，注意保持交易資料與證據，這同樣是購房的一項必不可少“功夫”。

 

收房須知
（茂名市房地產業行業協會）

 

    為保障商品房買賣雙方的合法權益，減少收房環節糾紛，協會對商品房收房有以下意見。
    一、應當了解并遵循相關程序：
   （一）通知
    開發商應以書面形式通知業主在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內。按有關規定，如業主在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為開發商已實際將該房交付給業主使用。業主除水電不能使用、房屋出現結構性問題影響使用安全的以外，不應無正當理由不收房。物業管理費從交房日起按月計算，業主無正當理由不收房，物業公司的公共物業服務并沒有停止，故不應規避交物業管理費的義務，應按雙方所定協議繳納物業管理費。
   （二）驗收
    業主應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施進行驗收，并做好記錄。同時，不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。
    驗收時，開發商應主動向業主出示建設工程質量檢驗合格單。否則，業主可提出暫不驗收，要求其提供相關資料再進行驗收。
   （三）提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
    根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定，《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預售（出售）合同的補充約定，與合同具有同等效力。
    開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發商不提供的，業主可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。
   （四）簽署房屋交接書
    業主對房屋及其產權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，雙方可協商解決或限期處理。
    二、收房的檢驗流程：
   （一）測量面積。
    準備工具：卷尺一把，筆和本子。
    要核實收房的面積和購房合同上的面積是否一致。經專業檢測機構測定，所交房屋的面積誤差在3%以內的，據實結算房價；超出3%時，雙方應按購房合同約定進行處理。
   （二）看墻體是否空鼓和開裂。
    準備工具：安全錘、彩色粉筆。
    用安全錘在室內所有的墻面進行挨著敲擊，如果出現空響，就用粉筆給圈畫出來，然后通知開發商來處理。
   （三）防水很關鍵。
    準備工具：手電筒。
    商品房驗收，應到樓下看廚房和衛生間的防水，同時也要看自家的廚衛樓板是否有漏水的情況，防水不好，出現漏水，安全隱患是常大。應對房屋涉水部位進行試水，以防防水部位有滲漏現象。如有滲漏記錄下來，交由開發商處理。
   （四）下水道是否通暢。
   （五）看地板是否有破損，裂縫等問題。
    準備工具：未使用過的油漆刷，小的掃地笤帚。
   （六）清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，清掃地面的灰土之后，仔細觀察是否有地板破損、裂縫等問題。
   （七）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水；窗邊與混凝土接口有無縫隙；開關窗戶是否太緊？可否妥當關上；窗戶玻璃是否完好。
    三、應注意的事項
   （一）看交房日期是否逾期
    接到收樓通知書后，業主首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。
   （二）先驗房再辦理手續
    業主有權要求先驗房再收房，驗房發現任何問題都可以寫在驗房單上，要求開發商簽收并予以解決。業主辦理手續時應準備好以下相關憑證以供開發商確認業主身份：業主身份證、購房合同、發票、維修資金收據、房屋契稅發票。
   （三）物業費可以按月交
    部分開發商或是物業管理公司會要求業主按年繳納物業費，不然不給鑰匙?！段飿I服務收費管理辦法》中規定，物業不可一次性預收一年或多年的物業費，物業費需按月、按季度或按年度計算，最多可預收半年的物業費。
   （四）開發商在收樓時應提醒購房者要按照物業管理相關合同按時交納物業管理費，如對物業管理問題存在疑問應先和物業管理公司協商解決，協商無果可向上級部門反映，不得以物業管理存在問題為由不交、拖欠物業管理費。
   （五）竣工驗收后，業主如需要添加竣工驗收圖紙以外的公共設施和公共設備，應由業主方商定出資并向物業管理公司報備后，經上級主管部門審批同意方能進行施工建設。
相關文件：關于規范商茂名品房預售行為的公告

相關文件： 茂名商品房預售須知